Ustawa przewiduje, że deweloper zapewnia nabywcom zamknięty lub otwarty  mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dodatkowo otwarty rachunek powierniczy może zostać uzupełniony gwarancją bankową lub gwarancją ubezpieczeniową. Rachunek otwarty, to taki rachunek powierniczy, którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie. Klient wpłaca na powyższy rachunek dewelopera zaliczki na poczet ceny a deweloper może nimi dysponować tylko po sprawdzeniu przez bank, czy etap za który wpłacono zaliczkę na poczet ceny faktycznie został wykonany. Rachunek zamknięty to rachunek powierniczy dewelopera, z którego wypłata środków może następować jednorazowo – po przeniesieniu własności mieszkania lub domu na nabywcę.

 

Uzupełnienie rachunku gwarancją ułatwić może sprzedaż mieszkań przez dewelopera oraz stanowić jednocześnie formę przerzucenia odpowiedzialności państwa na instytucje finansowe za wypłacalność dewelopera. Ponieważ ustawa nie obejmuje wszystkich występujących na polskim rynku umów deweloperskich, oczekiwanie takie może okazać się nadmierne.  Przykład największej ostatnio upadłości deweloperskiej spółki Leopard,  jaka miała miejsce w Krakowie. pokazuje, że działalność deweloperska generować  może nieoczekiwane ryzyka również dla podmiotów finansujących dewelopera. Przykładem tego może być wyrok Sądu Najwyższego III CSK 181/11, którego uzasadnienie zostało ostatnio sporządzone. Z wyroku tego  wynika, że zabezpieczenia rzeczowe w postaci hipoteki mogą okazać się nieważne ze względu na zasady współżycia społecznego. Fakt powyższy może ułatwiać niektórym bankom podjęcie decyzji o narzuceniu deweloperom z możliwości, jaką daje ustawa i zaoferowanie ich klientom rachunku zastrzeżonego otwartego połączonego z gwarancją ubezpieczeniową. Nie zmienia to jednak faktu, że z nowelizacji prawa upadłościowego dokonanego ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego skorzystają w pierwszej kolejności banki, co wpływać może na kierunki transferu ryzyka.

 

Podpisujący umowę deweloperską z rachunkiem powierniczym otwartym bez gwarancji w rzeczywistości podlega faktycznej ochronie jedynie, gdy kupuje tzw. „dziurę w ziemi”.   Na późniejszym etapie inwestycji rachunek stanowić może dla niego swoistą pułapkę zastawioną przez dewelopera. Należy więc spodziewać się, że większość klientów będzie chciała wybrać rachunek z gwarancją, a rachunek bez gwarancji będzie zapewne oferowany przez deweloperów korzystających w ograniczonym zakresie z finansowania ze strony banków. Niekiedy, ze względu na możliwość pobrania dodatkowej opłaty, banki finansujące dewelopera mogą narzucić mu zawarcie umowy rachunku otwartego z gwarancją bankową. W odniesieniu do banków, które skuszone pokusą uzyskania wysokiej prowizji zbyt szeroko określą zakres gwarancji powstać może ryzyko sporu z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Ryzyko takie jest mniejsze w odniesieniu do zakładów ubezpieczeń, które napotkać za to mogą innego rodzaju ryzyka prawne.

Potencjalny rynek

Niezależnie od możliwości zaoferowania gwarancji ubezpieczeniowych po wejściu w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ustawa ta stwarza szansę zaoferowania przydatnych dla ubezpieczonych produktów ubezpieczeniowych, także w zakresie działu I, co wymagać może w pierwszej kolejności pomysłu na produkt. Z uwagi na okoliczność, że analiza skutków społecznych obowiązywania ustawy potrwa jeszcze dość długo, wydaje się,  że przygotowanie produktów ubezpieczeniowych dla klientów dewelopera (i dla dewelopera)  może okazać się interesujące dla zakładów przed zmianą ustawy.